风声很紧张！未科、勾庄超级红盘呼之欲出.... | 楼先生问答NO.579
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
只要官方未公示，一切都是传闻。
但不得不说，风声已经很紧张了，几乎所有中介都借由市场传闻，逼客户下单。有人隐隐暗示：一部分购房者即将摇着摇着把房票摇没了.....也有人更具体：“今年内将出台房产新政！新落户要求2年或3年社保才有资格摇号。”
市场上出现这样的猜测也不是毫无逻辑：一方面，上次新政之后，留下了一个比较大的摇号漏洞，即落户杭州即能成为无房户，享受摇号倾斜；另一方面，又好长一段时间，没见到红盘预售证了，红盘被扣押，是不是跟上次一样，等新政出台后再一并批发呢？
新政哪天出台，会不会出台，以及具体条款怎么样？我可以很负责告诉大家：没有人掌握全部。我们能做的就是：与其胡乱猜想，不如静等一下。
如果你已经在交易过程中，不要毁约，该买就继续买。如果你拿不定注意，那就观望一下。但有一点可以放心，哪怕真有政策出台，目的一定不是让市场瞬间跌入低谷。懂我的意思了吗？
据《层楼》统计，相对平静的10月过后，11月计划开盘的楼盘达60余个，其中未来科技城的中梁沐宸院、勾庄的星创城，也赫然在列。所以，红盘要开，新政还要等多久？
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青山湖科技城、桃李湖滨、限价29800
@云中鹤
老师你好，临安青山湖有什么楼盘可推荐的吗？儿子住申花5号线萍水街站旁，买临安作为自己养老住房。
楼先生：如果喜欢青山湖那一带的居住养老环境，那推荐给你一个楼盘，没什么好犹豫就值得买的那种，是第二个「桃李」，叫作桃李湖滨。这个楼盘，怎么看都可以说是青山湖科技城的头号楼盘，由小高层和叠墅组成，整盘均价29800元/㎡。
这个楼盘将再一次展示宋氏产品主义的魅力。听说四个月前，宋卫平先生还亲自去看了地块。这个项目的意义在于，将整个青山湖科技城「升维」，更别说它本身的地理位置的独特性，南面是一线湖景，北面200米就是地铁站。
其它青山湖科技城的楼盘，比不过桃李湖滨这样具有「灯塔效应」，主要分为两类，一类主打地铁，一类主打环境。前者可以关注未来旭辉城、湖光山社、绿地亚洲公园这些，后者有春山椿树、国风大境。
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未科/东原印未来、抵押贷款、锦上文澜
@萝卜
现有未来科技城东原印未来123方一套，有1孩2岁，夫妻工作分别在临平和义蓬工作，有2个考虑：一个卖掉置换市区，例如西湖区学区房，可以考虑置换2套；另一个手里无现金 不卖然后抵押出来在下沙买一套，请问怎么操作更合适？有什么推荐？
楼先生：未来科技城标杆性的次新房，是很优质的资产，一方面，像印未来这样配置的房子，还是应该珍惜一下，不要轻易卖掉。双限之下，这种最初定位就高配、交付又优秀的楼盘不会常有了。另一方面，短期未科二手房跳涨有点过头，但中长期看，未科仍然有上升空间。这样想好了，有机会的话，应该在未科留一个仓位。
所以建议就很明显了，在合规的情况下，把印未来抵押出来吧，虽然这样做有一点违背「房住不炒」，但对于购房者来说，这样操作是利益最大化，包括两个方面，一个是资金利用最大化，另一个是操作过程没什么踏空风险，买二手房可以慢慢选，买新房可以一个个摇。
至于有什么推荐，可以关注金沙湖的两个好房子，融创的望金沙和绿城的春风金沙，这两个买到哪个都可以。另外，如果想试试运气，广宇的锦上文澜预计年底会开出最后一次房源，就是比较难摇吧。其它的话，下沙北还有一个江山云樾府，不用怎么摇号，地铁不够便利。
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下一个风口、良渚/瓶窑、良语久园
@那时花开
你好，320万的预算，城北和城西有什么新盘推荐吗？
楼先生：是投资的考虑吗？如果能够享受政策倾斜，那最好了，往北可以到城北CBD，勾庄的热盘都摇过来，比如星创城和万科前宸。往西直抵未来科技城核心区，可以重点留意两个项目，一个中梁沐宸院，一个金成未科项目，因为都有小户型，预算上比较接近。
但勾庄和未科核心区，这些新盘只面向无房户和人才，如果跟你没关系了，那只能去关注能摇的新房。
一个非常合适的选择是桃源、华丰。这里限价三万三四，有蓝绿双城的楼盘，也有滨江系的楼盘，还是地铁盘。另一个选择是往良渚、瓶窑方向，主要的价值是抓取「云城」这个大风口，这些楼盘集中在「云城」的北界限，有新湖蓝月春晓、新力启云府，还有一个万科和西房合作的良语久园。
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230W、临平TOD/杭州第三城、崇贤
@INFP
我是首套自住，想问：江山云樾府北府89方和良渚白鹭郡东78方的二手房，哪个更有性价比？高德地图显示是海宁，这个楼盘确定是杭州的吗？预算230W左右，靠近地铁，不用摇号，相对比较有升值空间的新盘，还有哪些推荐呢？
楼先生：选择方向上，怎么会两个极端啊？关键是，你要靠近地铁，这两个楼盘都跟地铁没关系啊。所以不太明白你买房的逻辑。江山云樾府是不用怎么摇号的楼盘，又是下沙北的大盘，虽然看着没什么性价比，但不是投资的话，自住买它是没什么问题的。
至于良渚没有新房，周边没有了，再过去就是瓶窑了，买良渚二手房，主要还是环境以及文化村的生活方式。说实在，这两个楼盘没什么可比性。另外，江山云樾府当然是属于杭州，这个谁还敢骗你啊。
其实230万的预算，要靠近地铁，一个方向是临平北，你可以重点关注中天的汀洲印月，或者就是临平的TOD项目——杭州第三城。另一个方向是崇贤，当然现在暂时还没有地铁，但听说四期地铁会开过来的，这里限价2万3，而且选择余地不少。
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400W、金沙湖板块、宁围/限价3.35W
@susan
你好，我想置换。目前有一套明辉花园147方，想置换九堡或者下沙或者萧山市北西，总价400万左右，家里二胎。老公在萧山高教园，我在钱江新城工作。考虑通勤和小娃上学，该如何选择地理位置？有性价比高的楼盘推荐吗？
楼先生：在上班通勤上看，建议第一个选择是下沙，那就买春风金沙或者望金沙吧，这里什么都有了，什么都不用担心。在萧山高教园上班，开车走九堡大桥，过了桥就到了，钱江新城就更没问题了，可以沿江走之江路，今后还可以走快速路，还有1号线和4号线地铁。
不用犹豫了，买金沙湖不会错的。当然春风金沙和望金沙，也不是你想买就能买到，只能先去摇，还得看缘分。如果没有买到。第二个选择可以是宁围，这里的城市界面不能跟金沙湖比，但会慢慢发展上来，另外这里限价33500元/㎡，与亚运村、奥体相比，价差有点厉害，算是价值洼地吧，有景瑞、大家、顺发和三盛四个楼盘，去看看，选自己喜欢的就行。
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编辑∣二叔
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